בדק בית

בדק בית הינו למעשה בדיקה של הנכס בכל מה שקשור לתוצאה הסופית, האם היא הולמת את התכנון, האם הבנייה בוצעה בהתאם לסטנדרטים המקובלים והאם ישנם ליקויים שונים שפוגעים במבנה ו/או האסתטיקה של הנכס, בטווח הזמן הקצר והארוך גם יחד. מי שמוסמך לבצע את הבדיקות האלו הוא אך ורק מהנדס בדק בית, שהוא למעשה מהנדס אזרחי (מהנדס בניין), מהסיבה הפשוטה שאם ישנם ליקויי בנייה חמורים שקשורים ליציבות המבנה, רק לאיש מקצוע זה הידע והכלים לזהות ולהתריע על כך. אמנם גם מפקחי בנייה וקבלנים יכולים לבדוק את המבנה ולעלות על ליקויים כאלו ואחרים, אך רק מסמך שנכתב על ידי מהנדס יהיה קביל בבית המשפט ויכול לשמש כטענה כזאת או אחרת אל מול הקבלנים.

חוק בדק בית קובע כי לאחר שהושלמה בנייתו של נכס, אחריותו של הקבלן לגבי תקינות המבנה נחלקת לשתי תקופות – תקופת הבדק (שיכולה להימשך עד 7 שנים כתלות בסוג הליקוי) ותקופת האחריות שנמשכת כ-3 שנים. על פי החוק, התקופות נבדלות אחת מהשנייה בכך שבתקופת הבדק על הקבלן להוכיח שהנזק נגרם על ידי בעל הדירה ולא עקב ליקוי כלשהו הקשור אליו, ואילו בתקופת האחריות חובת ההוכחה מוטלת על בעל הדירה. כלומר, אם מגישים מסמך בדק בית על ליקויי בנייה לקבלן, בתקופת הבדק לא נדרשות הוכחות נוספות, אך בתקופת האחריות יש להוכיח שהנזק אכן נגרם מליקוי בנייה ולא משימוש לקוי.

בהחלט כן. בדק בית דירה יד שניה הוא גם כן דבר חשוב מאוד, שאמור לספק לרוכש את כל המידע הדרוש לגבי הרכישה שלו. במקרה זה הזמנת בדק בית צריכה להתבצע לפני החתימה על חוזה הרכישה, כך שבמידה ויתגלו ליקויים חמורים יחסית, ניתן יהיה לוותר על הרכישה עצמה או לחלופין, לבקש מהמוכרים הורדה במחיר בהתאם למה שרשום במסמך הבדק. מאחר ותקופת הבדק ותקופת האחריות ממשיכות גם לאחר העברת הבעלות על הנכס (במידה ועדיין לא עברו 7 שנים), מומלץ להזמין חברת מבנים בדק בית  גם לאחר רכישה ובמידה ויתגלו ליקויים ניתן יהיה לפנות אל הקבלן בבקשה לתקנם. כאשר נתקלים בסירוב או היעדר שיתוף פעולה עם הקבלן, ניתן לפנות ליישוב העניין בבית המשפט.

כדאי מאוד לדעת מראש מהם הגורמים שקובעים את העלות הכוללת של בדק בית בכדי לאמוד את הצעת המחיר שמקבלים. כאשר מזמינים בדק בית מחיר נקבע ראשית כל על פי מספר החדרים בבית, כאשר למספר זה יש משמעות גדולה יותר ככל שמדובר בדירה בבניין משותף. עבור בתים פרטיים מקובל לקבל הצעת מחיר לפי המטראז' של הבית, כאשר בדק הבית כולל את כל המבנה, לרבות החצר, הגג והמבואות לבית. אין משמעות לעלויות מבחינת האם מדובר בבית חדש או לא וכמו כן, העלויות אינן משתנות בין בתים שבסופו של דבר לא נמצאו בהם ליקויי בנייה לבין כאלו שכן – הצעת המחיר תמיד ניתנת הרבה לפני תחילת הבדיקה ולא במהלכה!

מבחינת חוק בדק בית מקבל התייחסות במסגרת חוק המכר (דירות), סעיף 4. מוגדרת בו "תקופת בדק", אשר משתנה בהתאם לליקוי שבו מדובר ולאחריה תקופת אחריות בת שלוש שנים.

אם אתם לא מכירים את התחום מקרוב, עשויים לחשוב שבדק בית מזהה בדרך כלל רק דברים שוליים יחסית. לכן, ההנחה הטבעית תהיה שהם גם לא יקרים במיוחד לתיקון. מכאן קצרה הדרך, למחשבה שבדק בית אולי לא כל כך חשוב ומשתלם. אך זה לא מדויק. למעשה, הליקויים שמתגלים במסגרת בדק בית הם פעמים רבות בעלויות של עשרות ואף מאות אלפי ש"ח לתיקון! כמו כן, כדאי לזכור שתיקונים בבתים דורשים פעמים רבות פירוק של אלמנטים שמפריעים להגעה לאלמנט הפגום. למשל הצורך להרים מרצפות או אפילו מסובך ויקר יותר מכך – מצב שבו נדרש פירוק של אמבטיה.

בתים מודרניים נראים במקרים רבים מרשימים יותר מבתים ישנים. כמו כן, אנו שומעים מדי פעם על התפתחויות כאלה ואחרות בעולם הבנייה. גם אם אנחנו לא אנשי מקצוע בתחום זה, הדברים מתפרסמים בתקשורת, לגבי התפתחויות ברמה הטכנית וגם ברמת התקנות השונות. למשל בנושא עמידות בפני רעידות אדמה ולא רק. אז האם רמת הבנייה לא משתפרת ולכן, הצורך בביצוע בדק בית הולך ופוחת? התשובה לכך היא שרואים שאיכות העבודה בארץ אם כבר יורדת עם השנים, מסיבות שונות. זאת, בדגש על עובדים שלא תמיד מקצועיים מספיק וניסיון של הקבלנים לחסוך בעלויות.

יש כמובן חוקים ורגולציות מסוגים רבים סביב עולם הבנייה. אבל לא לגבי כל דבר. בין השאר, אין למשל רגולציה לגבי עבודות גמר! זאת, בשונה מרגולציה לגבי בטונים, אשר שם מכון התקנים קובע. בתחום החשמל האחראית היא חברת החשמל ובכל הנוגע למים, יש את מכון התקנים וגם את הרשויות המקומיות. מעשית, לא ניתן לומר שכל מה שכלול בבנייה כפוף להגדרות המחייבות של חוק ורגולציה. כמו כן, גם היכן שיש תקנות וחוקים לא תמיד הולכים לפיהם בפועל. כך שמומחה לבדק בית מספק שרות חשוב מאוד אשר משלים את התמונה ומבטיח ששום דבר חשוב לא ייפול בין הכיסאות.

הוא יכול לטעון כך בניסיון להתחמק מתיקון. אבל השאלה החשובה היא, האם אתם יכולים להוכיח שמסרתם לו את המידע. כאן עולה לעתים שאלת המשנה החשובה, כיצד יש להודיע לקבלן על הליקויים? החוק לא מחייב להודיע בצורה מסוימת. לכן גם אין תוקף להתחייבות שאולי מופיעה בחוזה שחתמתם עם הקבלן, שקובעת שיש להודיע על ליקויים דווקא בצורה כזו או אחרת. כיום יש דרכים רבות להעביר מידע חשוב כמו תוצאות בדק בית לנמען באופן מתועד. אם זה מכתב רשום או אפילו דואר אלקטרוני. גם ניתן בקלות להסריט ולהקליט, על פי הצורך. כך שהיבט זה לא צריך להוות מכשול.