בדק בית
בדיקה מקצועית, מקיפה ומשתלמת
ניסיון של מעל ל-40 שנים בתחום הנדסת בניין, קונסטרוקציה, בדק בית ואדריכלות
מהי חשיבות בדק בית?
בכל מבנה עשויים להיות ליקויי בנייה, כתוצאה מרשלנות של מקימי המבנה. בין אם בטעות או ביודעין. לכן לא נדיר, שחלקים ממבנים הם למעשה פגומים, למרות שלא רואים זאת במבט ראשון או בכלל.
פגמים אלה עשויים בהמשך להפריע לשימוש תקין במבנה ולעתים, להציב סיכון של ממש למשתמשי המבנה. לאור זאת ולאור סכומי הכסף הגדולים שמוציאים על רכישת מבנים ושיפוצם, ברורה החשיבות של איתור יסודי ומוקדם ככל הניתן של פגמים כאלה.
למי השירות מיועד?
לכל מי שמתעניין ברכישת נכס! בוודאי אם הוא מיועד למגורים. לכל רוכש נכס כדאי לדעת מה זה בדק בית וכיצד הוא יכול לשרת את קונה הנכס.
על מנת לא לפספס את האופציה להשתמש בשירות זה וליהנות מהיתרונות שלו, בטרם הוא חותם על חוזה והנכס עובר לשירותיו, מבלי שהצד המוכר יצטרך לשאת באחריות למצבו של המבנה. זה נכון גם למקרים בהם הוא מחליט לשפץ את המבנה או לצרכים אחרים.
מה נבדק במסגרת בדק בית?
איתור נזילות באמצעות ציוד מיוחד שמזהה רטיבות בקירות. בדיקת לוחות החשמל, התאמת מערכת החשמל לעומסים שצפויים להיות מופעלים עליה ועוד.
בדיקת אלמנטים נוספים במבנה כמו בדיקת הריצוף, שהוא מיושר כראוי, שיש מילוי ("רובה") בין המרצפות ושאין בהן פגמים.
בדיקה של חלקי אינסטלציה גלויים, עוצמת זרימת המים ועוד.
וכמובן בדיקות מעמיקות נוספות.
אז אל תתפשרו על חתול בשק!
מה זה בדק בית?
בכדי להבין את חשיבות השרות שמכונה בדק בית, כדאי להתחיל מכך שבתים ומבנים בכלל, הם אובייקטים מורכבים למדי. הם משלבים אלמנטים של בנייה, יחד עם תשתיות מסוגים שונים כגון מערכת החשמל, צנרת ועוד. מכלול מורכב זה עובר בלאי טבעי. כמו כן, עשויים להיות בו ליקויי בנייה, כתוצאה מרשלנות של מקימי המבנה. בין אם בטעות או ביודעין. לכן לא נדיר, שחלקים ממבנים הם למעשה פגומים, למרות שלא רואים זאת במבט ראשון או בכלל. פגמים אלה עשויים בהמשך להפריע לשימוש תקין במבנה ולעתים, להציב סיכון של ממש למשתמשי המבנה. לאור זאת ולאור סכומי הכסף הגדולים שמוציאים על רכישת מבנים ושיפוצם, ברורה החשיבות של איתור יסודי ומוקדם ככל הניתן של פגמים כאלה. כיצד? כאן נכנס לתמונה השרות המקצועי שמכונה בדק בית.
כל מי שמתעניין ברכישת נכס, בוודאי אם הוא מיועד למגורים, צריך לדעת מה זה בדק בית וכיצד הוא יכול לשרת אותו, על מנת לא לפספס את האופציה להשתמש בשירות זה וליהנות מהיתרונות שלו, בטרם הוא חותם על חוזה והנכס עובר לשירותיו, מבלי שהצד המוכר יצטרך לשאת באחריות למצבו של המבנה. זה נכון גם למקרים בהם הוא מחליט לשפץ את המבנה או לצרכים אחרים.
בדק בית בתמצית
תהליך של בדק בית מבוצע עבור מגוון רחב של סוגי מבנים, לאנשים פרטיים, עסקים ומוסדות. מצבים נפוצים שבהם הוא נדרש, הם לקראת רכישת נכס או לאחר סיום שיפוץ.
זאת, כאמור, בכדי לבדוק את מצבו ובעיקר לזהות ליקויים שונים. לשם המחשת חשיבות בדק בית מחיר למשתכן מספק דוגמה טובה: קבלנים שמתחרים לזכות במכרז, כאשר מחיר נמוך שהם מציעים, עלול לבוא על חשבון איכות העבודה.
במסגרת שירותי חברת מבנים בדק בית למבנים שהיא עצמה הקימה, יהיה כמובן לא אובייקטיבי. לכן, הבדיקה מבוצעת באופן אידיאלי, על ידי מומחה עצמאי לתחום זה. לאחר הבדיקה מופק דו"ח מסודר עם פירוט הממצאים וצילומים. זו היא חוות דעת הנדסית, אשר גם קבילה בבית משפט, במקרה שישנם סכסוכים שדורשים מסמך מסוג זה. דו"ח בדק בית מתאר ומתעד מצב וליקויים בנקודת זמן מסוימת, שהיא לרוב לפני כניסה לנכס שרוכשים. הדבר מחייב את המוכר לתקן את הפגמים וגם מוכיח שאלה תקלות שנמצאות באחריותו. כלומר, לא תקלות שגרם הקונה, לאחר כניסתו למקום.
מה נבדק במסגרת בדק בית?
מהנדס בדק בית בודק
- רטיבות ונזילות – איתור נזילות באמצעות ציוד מיוחד שמזהה רטיבות בקירות. חשוב להבין שרטיבות היא נושא מורכב. היא יכולה להגיע מבחוץ (עקב איטום גרוע בפני גשם), מתוך הקירות (בגלל פגמים בצנרת), מהקרקע (רטיבות קפילארית) או מתוך המבנה עצמו (למשל אדים בחדר רחצה לא מאוורר).
- איטום – איטום הוא לא רק אמצעי שמגן מרטיבות. הוא מספק גם בידוד תרמי וקולי. איטום איכותי שהותקן כהלכה, יחסוך לכם לאורך זמן בהוצאות האנרגיה על חימום וקירור המבנה. כך שיש לו חשיבות מצטברת לא קטנה.
- חשמל – בדיקת לוחות החשמל, התאמת מערכת החשמל לעומסים שצפויים להיות מופעלים עליה ועוד.
- ריצוף – ריצוף הוא בין האלמנטים החשובים ביותר במבנה. חשוב לבדוק לגביו שהוא מיושר כראוי, שיש מילוי ("רובה") בין המרצפות ושאין בהן פגמים. אם זה מבנה חדש, יש לבדוק שהמרצפות אכן חדשות.
- אינסטלציה – מעבר להיבט הנזילות, תהליך בדק בית יכלול גם בדיקה של חלקי אינסטלציה גלויים, עוצמת זרימת המים ועוד.
- בדיקות נוספות – מעבר לבדיקות בולטות אלה, יש עוד שורת בדיקות משניות שמבצעים, בנושאים כגון גימורים, צבע, עבודות אלומיניום ונגרות (כמו ארונות מטבח). בקומות שקרובות לקרקע חשוב במיוחד לבצע בדיקת גז ראדון, שהוא גז מסוכן לבריאות וגם חסר צבע וריח.
כיצד מטופלים הפגמים?
מבחינת חוק בדק בית מקבל התייחסות במסגרת חוק המכר (דירות), סעיף 4. מוגדרת בו "תקופת בדק", אשר משתנה בהתאם לליקוי שבו מדובר ולאחריה תקופת אחריות בת שלוש שנים. החלטות לגבי בדק בית צריכות כמובן לקחת זאת בחשבון. עשויים להתגלות פגמים לא בטיחותיים, שהם גם שוליים מבחינתכם. במקרה כזה, במקום שבעל הנכס יתקן זאת, עשוי להיות לכם בסיס להורדת המחיר שהוא מציע. אגב, דו"ח בדק בית כולל גם הערכת עלויות תיקון. אם אין שיתוף פעולה מצד מוכר הנכס, ניתן לפנות לבית המשפט.
עוד כמה נקודות חשובות
- מי עושה זאת? – בדק בית מבוצע על ידי מהנדס בניין מוסמך. הנדסת בניין הוא תחום רחב וכאן יש חשיבות מיוחדת לידע, הסמכה וניסיון בתור קונסטרוקטור – מומחה להיבטי חוזק מבנה ולבטיחות ותאימות לתקנים בנושא זה. יש להתמחות זו חשיבות מיוחדת, כאשר מדובר בבדיקת שינויים במבנה קיים. למשל עבור בדק בית דירה יד שניה, אשר עברה שיפוצים שונים.
- האם כדאי לבדוק לבד? – אם אין לכם ניסיון מקצועי וכלי עזר מתאימים, ניתן לזהות לבד ליקויי בנייה, אך בצורה מוגבלת מאוד. בדיקה ויזואלית תאפשר לבדוק רק את פני השטח וגם לגבי היבט זה, אינכם יודעים בעצם מה לחפש.
- גם בדירה חדשה – מבחינת בדק בית דירה מקבלן גם היא רלבנטית בהחלט. זאת, מאחר שליקויי בנייה אינם נדירים בבתים חדשים, כפי שניתן אולי לחשוב. יש מי שמעגלים פינות בבנייה, מסיבות כאלה ואחרות. כמובן, בדירה משומשת הסיכוי לפגמים גדול בהרבה. הן מעיגול פינות במקור והן מבלאי לאורך השנים ומסיבות נוספות.
- גם במהלך הבנייה – מומחים לנושא בדק בית יוכלו להציע לכם גם שירותים של מפקח בניה על בנייה או שיפוץ, באופן אשר מסייע לצמצם ליקויים מראש.
- כמה זה עולה? – במקרים שבהם דרוש ביצוע בדק בית מחיר השרות זניח, ביחס לתועלת הפוטנציאלית שמופקת ממנו, כולל בהיבט הכספי. במבט כללי, העלות משתנה מאוד בהתאם לפרטי המקרה. בהתאם לגודל המבנה שבודקים, אופיו והאם זה מבנה חדש, ישן או משופץ.
בדק בית – הערך הכספי של התהליך
לא פעם אנשים שומעים על בדק בית מחיר ומעדיפים לחסוך את העלויות, מתוך מחשבה שזו הוצאה מיותרת והם יכולים להשתמש בכסף לצרכים אחרים. זו מחשבה לא נכונה. חברת בדק בית מקצועית, איכותית, אשר מבצעת את תהליך הבדיקה בצורה נכונה ומסודרת, יכולה לחסוך ללקוח שלה הרבה מאוד כסף, זמן וטרחה, לאורך כל התהליך. הנה כמה דוגמאות מתי והסברים כיצד בדק בית יכול לחסוך עלויות כלכליות משמעותיות:
בדק בית לפני קניה- בטרם רוכשים מבנה מסוים, יש להזמין איש בדק בית מומלץ שיבחן את המבנה היטב. אם הוא מגלה ליקויים רבים ומשמעותיים, ייתכן מאוד שהמלצתו תהיה לא לבצע את הקנייה, דבר שיכול לחסוך הרבה מאוד כסף, טרחה ועוגמת נפש בעתיד.
מנגד, ייתכן מאוד שהדיווח שלו יהיה חיובי, וישתלם לרכוש את הבית. אז הוא יחסוך את הצורך להמשיך ולחפש מבנה לרכישה. דבר שגם גובה זמן וגם עלויות.
בדק בית לדירה יד שנייה
באופן טבעי, מהנדס בדק בית ימצא יותר ליקויים ובעיות בדירה יד שנייה מאשר בבית שזה עתה נבנה. זה יכול לעזור גם בהחלטה האם לרכוש את הנכס, גם במשא ומתן ובמיקוח על המחיר וכן זה יעזור לדעת האם יהיה צורך בשיפוץ ובאילו עלויות.
חשוב לציין עוד, חברת בדק בית יכולה גם לעזור בתהליך של רכישת מבנים להשקעה ולא רק למגורים. דרך התהליך שהיא תבצע עבורנו, נוכל לדעת האם ההשקעה משתלמת, מבחינת העלויות, הזמן, וכן מבחינת הערך העתידי שלו.
חשיבות ביצוע בדק בית ברורה למדי לכל מי שמתעמק בכך. כדאי גם לזכור, שתקלות וליקויי בנייה במבנים נוטים להחמיר עם הזמן ולא להסתדר מעצמן. ככל שהן מחמירות, עשויים לגבור סיכוני הבטיחות וגם העלויות שיידרשו לתיקון המצב.
בדק בית – כיצד בוחרים חברה מתאימה
אין זה מספיק לבצע בדק בית, אלא יש צורך לעשות זאת בעזרת חברה מקצועית, רצינית ומנוסה שתדע לבצע את התהליך נכון ולספק דוח שלם, כולל ומפורט על תהליך העבודה שלה.
הנה מספר פרמטרים שיעזרו לכם בתהליך הבחירה:
- ניסיון ומקצועיות – כל תהליך הבחירה מתבצע על בסיס הניסיון והמקצועיות שהחברה מציעה ומספקת. לשם כך, צריך ללמוד עליה, להכיר אותה לעומק ולדעת מדוע משתלם לשכור את שירותיה.
- צוות עובדים – יש לבחון מי מבצע את השירות עבורנו, מה ההתמחות שלו, איזה ידע וכלים עומדים לרשותו לצורך ביצוע בדק בית במבנה כמו שלנו, איזה ערך נוסף הוא מספק לנו ומדוע אנחנו יכולים לסמוך עליו.
- זמינות – התהליך חייב להתבצע על פי לוח זמנים מוגדר, ולכן חשוב שהחברה תהיה זמינה לבצע אותו בהתאם לצרכים שלנו. כך יהיה תאריך יעד לסיום ונוכל להיערך אליו בהתאם, אם יהיה צורך לבצע פעולות מסוימות, יוצאות דופן, משמעותיות, בסיומו.
- דוח מלא ומפורט – עלינו לבחון איך מציגה בפנינו את הדוח הסופי שלה לגבי המבנה שלנו, כיצד הוא כתוב, עד כמה הוא מפורט, וכמובן הוא צריך לכלול את כל מה שהחברה הבטיחה שתבדוק עם תוצאות ומסקנות.
- אמינות ועלויות – עלינו לבחור חברה אמינה, חברה שנוכל לסמוך עליה שתספק לנו שירות מקצוע וישר. עלינו גם לבדוק מה העלויות שהחברה גובה, האם הן תואמות את תנאי השוק ואת אופי השירות שהיא מספקת לנו.
אנחנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר עוד היום ולקבל את כל המידע הרלוונטי אודות ביקורת מבנים בדק בית, לפני קנייה, בין אם זה בית חדש או יד שנייה. אל תהססו, פנו אלינו בהקדם וקבלו מאיתנו את כל המידע הרלוונטי עבורכם.
מעל ל-40 שנות ניסיון בהנדסת בניין
פירמת "בילדמאסטר יסודות הנדסת בניין" מעמידה לרשותכם שורה של מהנדסי בניין פרקטי. תוכלו למצוא אצלנו גם יועצים בנושאי אדריכלות, הנדסת בניין, קונסטרוקציה, ביצוע תכנונים ועוד. החברה מעניקה מגוון שירותים, והודות לניסיונם הרב של בעלי המקצוע העומדים לרשותה, מספקת לכם את השירות הטוב והמקצועי ביותר.
אנו בעלי ניסיון מעשי של מעל ל-40 שנה בתחום הנדסת הבניין. במהלך שנים אלו צברנו ידע רב, המהווה גורם בעל חשיבות רבה בתכנון מבנים בטיחותיים, אסתטיים וראויים למגורים או עבודה. הניסיון הרב מאפשר לנו לעשות זאת תוך התחשבות בכל הגורמים הנחוצים.
תעשיית הבנייה הולכת וגדלה מדי שנה, ואנו ממליצים שלא להתפשר על פחות מהמומחים והמנוסים ביותר.
תהליך עבודה ב-3 שלבים
מלאו את הפרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם לקיום שיחת ייעוץ שבה תקבלו את כל הפרטים הנחוצים אודות התהליך
נגיע אליכם לשטח במטרה לבדוק הלכה למעשה לגבש חוות דעת מקצועית, לעיתים יתאפשר לנו לספק לכם חוות דעת במקום
נספק לכם הצהרת מומחה ממהנדס בניין מוסמך. הפירוט יכלול התייחסות לתווי התקן המעוגנים בחוק הישראלי
מה זה בדק בית ומי מוסמך לבצעו?
בדק בית הינו למעשה בדיקה של הנכס בכל מה שקשור לתוצאה הסופית, האם היא הולמת את התכנון, האם הבנייה בוצעה בהתאם לסטנדרטים המקובלים והאם ישנם ליקויים שונים שפוגעים במבנה ו/או האסתטיקה של הנכס, בטווח הזמן הקצר והארוך גם יחד. מי שמוסמך לבצע את הבדיקות האלו הוא אך ורק מהנדס בדק בית, שהוא למעשה מהנדס אזרחי (מהנדס בניין), מהסיבה הפשוטה שאם ישנם ליקויי בנייה חמורים שקשורים ליציבות המבנה, רק לאיש מקצוע זה הידע והכלים לזהות ולהתריע על כך. אמנם גם מפקחי בנייה וקבלנים יכולים לבדוק את המבנה ולעלות על ליקויים כאלו ואחרים, אך רק מסמך שנכתב על ידי מהנדס יהיה קביל בבית המשפט ויכול לשמש כטענה כזאת או אחרת אל מול הקבלנים.
מה אומר חוק בדק בית?
חוק בדק בית קובע כי לאחר שהושלמה בנייתו של נכס, אחריותו של הקבלן לגבי תקינות המבנה נחלקת לשתי תקופות – תקופת הבדק (שיכולה להימשך עד 7 שנים כתלות בסוג הליקוי) ותקופת האחריות שנמשכת כ-3 שנים. על פי החוק, התקופות נבדלות אחת מהשנייה בכך שבתקופת הבדק על הקבלן להוכיח שהנזק נגרם על ידי בעל הדירה ולא עקב ליקוי כלשהו הקשור אליו, ואילו בתקופת האחריות חובת ההוכחה מוטלת על בעל הדירה. כלומר, אם מגישים מסמך בדק בית על ליקויי בנייה לקבלן, בתקופת הבדק לא נדרשות הוכחות נוספות, אך בתקופת האחריות יש להוכיח שהנזק אכן נגרם מליקוי בנייה ולא משימוש לקוי.
האם מומלץ לבצע בדק בית לדירה יד שנייה?
בהחלט כן. בדק בית דירה יד שניה הוא גם כן דבר חשוב מאוד, שאמור לספק לרוכש את כל המידע הדרוש לגבי הרכישה שלו. במקרה זה הזמנת בדק בית צריכה להתבצע לפני החתימה על חוזה הרכישה, כך שבמידה ויתגלו ליקויים חמורים יחסית, ניתן יהיה לוותר על הרכישה עצמה או לחלופין, לבקש מהמוכרים הורדה במחיר בהתאם למה שרשום במסמך הבדק. מאחר ותקופת הבדק ותקופת האחריות ממשיכות גם לאחר העברת הבעלות על הנכס (במידה ועדיין לא עברו 7 שנים), מומלץ להזמין חברת מבנים בדק בית גם לאחר רכישה ובמידה ויתגלו ליקויים ניתן יהיה לפנות אל הקבלן בבקשה לתקנם. כאשר נתקלים בסירוב או היעדר שיתוף פעולה עם הקבלן, ניתן לפנות ליישוב העניין בבית המשפט.
כיצד נקבע מחיר בדק בית?
כדאי מאוד לדעת מראש מהם הגורמים שקובעים את העלות הכוללת של בדק בית בכדי לאמוד את הצעת המחיר שמקבלים. כאשר מזמינים בדק בית מחיר נקבע ראשית כל על פי מספר החדרים בבית, כאשר למספר זה יש משמעות גדולה יותר ככל שמדובר בדירה בבניין משותף. עבור בתים פרטיים מקובל לקבל הצעת מחיר לפי המטראז' של הבית, כאשר בדק הבית כולל את כל המבנה, לרבות החצר, הגג והמבואות לבית. אין משמעות לעלויות מבחינת האם מדובר בבית חדש או לא וכמו כן, העלויות אינן משתנות בין בתים שבסופו של דבר לא נמצאו בהם ליקויי בנייה לבין כאלו שכן – הצעת המחיר תמיד ניתנת הרבה לפני תחילת הבדיקה ולא במהלכה!
כיצד מטופלים הפגמים שנמצאו בבדק הבית?
מבחינת חוק בדק בית מקבל התייחסות במסגרת חוק המכר (דירות), סעיף 4. מוגדרת בו "תקופת בדק", אשר משתנה בהתאם לליקוי שבו מדובר ולאחריה תקופת אחריות בת שלוש שנים.
מה הערך הכספי של הליקויים האופייניים שמגלה בדק בית?
אם אתם לא מכירים את התחום מקרוב, עשויים לחשוב שבדק בית מזהה בדרך כלל רק דברים שוליים יחסית. לכן, ההנחה הטבעית תהיה שהם גם לא יקרים במיוחד לתיקון. מכאן קצרה הדרך, למחשבה שבדק בית אולי לא כל כך חשוב ומשתלם. אך זה לא מדויק. למעשה, הליקויים שמתגלים במסגרת בדק בית הם פעמים רבות בעלויות של עשרות ואף מאות אלפי ש"ח לתיקון! כמו כן, כדאי לזכור שתיקונים בבתים דורשים פעמים רבות פירוק של אלמנטים שמפריעים להגעה לאלמנט הפגום. למשל הצורך להרים מרצפות או אפילו מסובך ויקר יותר מכך – מצב שבו נדרש פירוק של אמבטיה.
האם הצורך בבדק בית לא קטן, עם עליית איכות הבנייה עם השנים?
בתים מודרניים נראים במקרים רבים מרשימים יותר מבתים ישנים. כמו כן, אנו שומעים מדי פעם על התפתחויות כאלה ואחרות בעולם הבנייה. גם אם אנחנו לא אנשי מקצוע בתחום זה, הדברים מתפרסמים בתקשורת, לגבי התפתחויות ברמה הטכנית וגם ברמת התקנות השונות. למשל בנושא עמידות בפני רעידות אדמה ולא רק. אז האם רמת הבנייה לא משתפרת ולכן, הצורך בביצוע בדק בית הולך ופוחת? התשובה לכך היא שרואים שאיכות העבודה בארץ אם כבר יורדת עם השנים, מסיבות שונות. זאת, בדגש על עובדים שלא תמיד מקצועיים מספיק וניסיון של הקבלנים לחסוך בעלויות.
האם בדק בית לא בודק בעצם עמידה בחוקים ורגולציות?
יש כמובן חוקים ורגולציות מסוגים רבים סביב עולם הבנייה. אבל לא לגבי כל דבר. בין השאר, אין למשל רגולציה לגבי עבודות גמר! זאת, בשונה מרגולציה לגבי בטונים, אשר שם מכון התקנים קובע. בתחום החשמל האחראית היא חברת החשמל ובכל הנוגע למים, יש את מכון התקנים וגם את הרשויות המקומיות. מעשית, לא ניתן לומר שכל מה שכלול בבנייה כפוף להגדרות המחייבות של חוק ורגולציה. כמו כן, גם היכן שיש תקנות וחוקים לא תמיד הולכים לפיהם בפועל. כך שמומחה לבדק בית מספק שרות חשוב מאוד אשר משלים את התמונה ומבטיח ששום דבר חשוב לא ייפול בין הכיסאות.
האם קבלן יכול לטעון שהוא לא קיבל את תוצאות בדק הבית?
הוא יכול לטעון כך בניסיון להתחמק מתיקון. אבל השאלה החשובה היא, האם אתם יכולים להוכיח שמסרתם לו את המידע. כאן עולה לעתים שאלת המשנה החשובה, כיצד יש להודיע לקבלן על הליקויים? החוק לא מחייב להודיע בצורה מסוימת. לכן גם אין תוקף להתחייבות שאולי מופיעה בחוזה שחתמתם עם הקבלן, שקובעת שיש להודיע על ליקויים דווקא בצורה כזו או אחרת. כיום יש דרכים רבות להעביר מידע חשוב כמו תוצאות בדק בית לנמען באופן מתועד. אם זה מכתב רשום או אפילו דואר אלקטרוני. גם ניתן בקלות להסריט ולהקליט, על פי הצורך. כך שהיבט זה לא צריך להוות מכשול.