מבנה מסוכן – מי מחליט? מתי? ומה עושים?

מבנה עם סדקים, מבנה ישן מאוד, מבנה שעבר רעידת אדמה חזקה – האם הוא מבנה מסוכן? ייתכן שכן וייתכן שלא וניתן לראות את המונח "מסוכן" כמונח סובייקטיבי. אלא שעם הגדרות סובייקטיביות, לא ניתן להבטיח את שלומם של דיירי מבנים באופן שיטתי ואמין. לכן, ישנן תקנות ברורות לגבי הגדרת מבנה באופן רשמי כמבנה מסוכן. מתי הוא יוגדר כך? מי מבצע בדיקת מבנה מסוכן? ומי יוזמים ומנהלים את הבדיקה ואת התיקונים?  

מתי מבנה מסוכן ולמה?

ככל שמבנה ישן, כך גדל הסיכוי שמצבו גרוע במיוחד ושהוא בפועל מבנה מסוכן. לא רק בגלל התיישנות טבעית, אלא גם מאחר שהסטנדרטים לחוזק ובטיחות מבנים השתפרו עם השנים. ואכן, יש בארץ לא מעט מודעות למצבם של מבנים ולמידת מסוכנותם, כאשר תורם לכך בין השאר תחום ההתחדשות העירונית. זאת, עם תכניות פינוי בינוי ובמיוחד עם תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38). כמובן, לא רק מבנה ישן עשוי להיות מסוכן. הסימנים האופייניים למבנה מסוכן רבים והם עשויים להיות למשל סדקים בקורות ועמודים, התפוררות בטון ואף שקיעת רצפה. הסיבות לכך יכולות להיות גם נזקים חד פעמיים או פתאומיים כגון נזקי רטיבות. למשל מתקלות באיטום או דליפות מצנרת מים וביוב. 

קובעים באופן מוסמך 

בכל הנוגע לאישור תקינות וחוזק מבנים, דרוש אישור קונסטרוקטור. באופן דומה, לשם הגדרת מבנה מסוכן, המבנה צריך להיבדק על ידי איש מקצוע. אם הוא מעריך שזהו מבנה מסוכן, הוא מעביר המלצה לעירייה לבצע הכרזה. לעתים העירייה מבצעת ביוזמתה בדיקת מבנה מסוכן ומוציאה צו, בעקבות קבלת תלונה. במקרים קיצוניים, היא אף תוציא צו הריסה למבנה. אגב, איש המקצוע עשוי להמליץ גם על ביצוע בדיקת אל הרס, שהיא בדיקת עומק מיוחדת לשלד המבנה. 

כיצד זה משתלב עם התחדשות עירונית? 

במקרים רבים, מבנה מוגדר בתור מבנה מסוכן כאשר הוא מבנה ישן יחסית. סביב מבנים אלה נפוץ גם העיסוק בפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38. כיצד הדברים משתלבים? פרויקטי התחדשות עירונית יכולים לקחת ואכן לוקחים בדרך כלל, כמה וכמה שנים. בשונה מכך, הגדרת מבנה כמסוכן היא מעצם הגדרתה מצב דחוף, בו אמורים לבצע את התיקונים בהקדם. אגב, במצב של תמ"א 38 במבנה מסוכן כדאי להתעמק גם בהשלכות הכספיות, שהן מיוחדות ומשמעותיות. 

מה זה אישור מבנה מסוכן? 

מה קורה אם מבנה הוגדר כמסוכן? איש המקצוע מגדיר מה צריך לעשות בכדי לתקן את המצב, על פי חוות דעת הנדסית. קבלן ששוכרים מבצע את העבודות בהתאם לכך, כאשר איש המקצוע מפקח על העבודות. לבסוף מקבלים מהקבלן "אישור מבנה מסוכן" שמעבירים לעירייה, אשר תוודא בעצמה שהכל תקין ותבטל את הגדרת המבנה כמסוכן.  תהליך זה של ביטול מצב בו מבנה הוגדר כמסוכן, מכונה בשם הסרת צו מבנה מסוכן.

מבנה מסוכן והשפעות סביבתיות

מבנה מסוכן אינו מהווה סכנה רק לדייריו אלא גם לסביבתו המיידית. נפילת חלקי מבנה, התמוטטות חלקית או מלאה עלולות לפגוע במבנים סמוכים, בעוברי אורח ובתשתיות עירוניות. בערים צפופות, שבהן המרחק בין מבנים קטן, מבנה מסוכן מהווה איום משמעותי על המרקם האורבני כולו. במקרים רבים, חלקי טיח או אבן שנופלים ממבנה מסוכן עלולים לגרום לפגיעות חמורות בנפש וברכוש, גם ללא התמוטטות מלאה של המבנה.

טיפול במבנה מסוכן – היבטים כלכליים

ההכרזה על מבנה מסוכן משפיעה באופן דרמטי על ערכו הכלכלי. ביטוח דירות במבנה שהוכרז כמסוכן עשוי להתייקר משמעותית או אף להתבטל. משכנתאות חדשות לא יינתנו על דירות במבנה מסוכן, ומכירת דירות בו תהיה כמעט בלתי אפשרית עד להסרת הצו. חשוב להבין שעלות הטיפול גבוהה משמעותית מתחזוקה שוטפת ומונעת. לעיתים קרובות, דיירים נדרשים למצוא מימון מיידי לעבודות דחופות, דבר המהווה נטל כלכלי כבד.

רכישת דירה ומבנה מסוכן

לפני רכישת דירה, חיוני לבדוק האם המבנה הוכרז אי פעם כמבנה מסוכן או האם קיימים סימנים המעידים על פוטנציאל להכרזה כזו. מומלץ לבקש חוות דעת מהנדס קונסטרוקציה לפני הרכישה, ולבדוק בארכיון העירייה את היסטוריית המבנה. גם אם הצו הוסר בעבר, חשוב לוודא שהתיקונים שבוצעו היו יסודיים ומקיפים ולא רק "כיבוי שריפות" זמני.

חקיקה ותקינה בנושא מבנה מסוכן

בשנים האחרונות חלו שינויים משמעותיים בחקיקה הנוגעת למבנים מסוכנים. הרשויות המקומיות קיבלו סמכויות נרחבות יותר לטיפול במבנה מסוכן, כולל אפשרות לביצוע עבודות דחופות על חשבון הבעלים. התקנות מחייבות ביצוע בדיקות תקופתיות למבנים בני יותר מ-25 שנה, במטרה לזהות מבעוד מועד מבנים העלולים להפוך למסוכנים. אי עמידה בדרישות אלו עלולה להביא להטלת קנסות כבדים.

תיעוד ומעקב אחר מבנה מסוכן

חשיבות התיעוד והמעקב אחר מצב המבנה היא קריטית. בעלי נכסים נדרשים לשמור תיעוד מפורט של כל הבדיקות, התיקונים והשיפוצים שבוצעו במבנה. תיעוד זה חיוני הן מבחינה משפטית והן לצורך קבלת החלטות מושכלות לגבי תחזוקת המבנה בעתיד. מומלץ לנהל יומן מעקב מסודר ולשמור את כל האישורים והמסמכים הקשורים למבנה, כולל תמונות המתעדות את מצבו לאורך זמן.

מבנה מסוכן – עוד השלכות מעשיות

• מוטב לבדוק מראש אם זהו מבנה מסוכן – בגישה של אם יש ספק אין ספק. העלות של שרות בדיקה לנושא כזה זניחה לגמרי, ביחס לסיכונים האפשריים.  
• לא הכל גלוי – חיוני לזכור, שפגמים במבנים עשויים להיות ברובם או במלואם נסתרים מהעין. זו היא עוד סיבה טובה להסתייע במומחים ולא לקחת סיכונים. 
• ניתן לצמצם נזקים – רבים לא רגילים לחשוב על תחזוקה בהקשר של בניינים ובמיוחד אנשים פרטיים. מודעים לצורך בניקוי, אך לא לצורך בבדיקות ותחזוקה. חשוב להבין שניתן לתקן ליקויים שונים במבנה, במיוחד אם מזהים אותם בשלב מוקדם. כך עשויים לדחות הגעה למצב שבו המבנה מוגדר כמסוכן. כמובן, תיקונים בשלב מוקדם הם גם  משתלמים יותר, ביחס לתיקוני מצב חמור בהרבה בהמשך. 
• לא לשנות את המבנה לבד – לא עושים שינויים משמעותיים למבנה לפני שמתייעצים עם איש מקצוע. לשם ההמחשה: הסרת קיר בדירה שברשותכם עלולה להפוך את המבנה למבנה מסוכן. זאת, ללא מודעות שלכם ושל השכנים לכך. כלומר, היא עלולה ליצור מצב מסוכן במיוחד. 
• חייבים לתקן, היטב ובזמן – תיקונים שמוגדרים לביצוע במבנה מסוכן מקבלים עדיפות גבוהה והעירייה מפקחת ומוודאת שהם מבוצעים במהירות סבירה. במידה ובעלי הדירות מתעכבים בתיקונים באופן לא סביר, הם מסתכנים באישום פלילי!

בדיקת מבנה מסוכן – תהליך מקיף ומקצועי

בדיקת מבנה מסוכן היא תהליך מורכב המחייב מומחיות מקצועית וניסיון רב. התהליך מתחיל בבחינה מקיפה של המבנה על ידי מהנדס קונסטרוקציה מוסמך, אשר בוחן את כל המרכיבים המבניים ומעריך את מידת הסיכון הקיימת. חשיבות הבדיקה גדלה במיוחד במבנים ישנים או כאלה שעברו שינויים מבניים לאורך השנים.

תהליך הבדיקה המקצועית והמעמיקה

כאשר מתבצעת בדיקת מבנה מסוכן, המהנדס בוחן מספר היבטים קריטיים. ראשית, נבדקת יציבות היסודות והקרקע עליה ניצב המבנה. הבדיקה כוללת איתור שקיעות, סדקים או תזוזות בקרקע שעלולות להשפיע על יציבות המבנה כולו. בהמשך, מתבצעת בדיקה מקיפה של שלד המבנה, כולל עמודים, קורות ותקרות. המהנדס מחפש סימנים מעידים כמו סדקים, שקיעות, התפוררות בטון וחשיפת ברזל זיון. במקרים רבים, נדרשות גם בדיקות מעבדה מיוחדות לקביעת חוזק הבטון.

הליך קבלת אישור מבנה מסוכן

אישור מבנה מסוכן הוא תהליך רשמי שמתחיל עם הגשת דוח מפורט לרשות המקומית. הדוח כולל את ממצאי הבדיקה, הערכת סיכונים מפורטת, וסדרת המלצות לטיפול. חשוב להבין כי הדוח חייב להיות מקצועי ומפורט, שכן הוא מהווה בסיס להחלטות קריטיות של הרשויות. במקרים בהם נמצאו ליקויים חמורים, המהנדס רשאי להמליץ על פינוי מיידי של המבנה עד להשלמת התיקונים הנדרשים.

שיטות בדיקה מתקדמות

בדיקת מבנה מסוכן מודרנית משלבת טכנולוגיות מתקדמות. שימוש במצלמות תרמיות מאפשר לזהות נזקי רטיבות נסתרים, סורקי לייזר תלת-ממדיים מספקים מיפוי מדויק של סדקים ועיוותים, ובדיקות אולטרסאוניות חושפות פגמים בתוך הבטון. כל אלה מאפשרים אבחון מדויק יותר של מצב המבנה.

תכנית טיפול והתערבות מקיפה

לאחר בדיקה וקבלת אישור מבנה מסוכן מהרשויות, מתגבשת תכנית טיפול מקיפה. התכנית מפרטת את כל העבודות הנדרשות, לוחות זמנים לביצוע, ואומדן עלויות. היא כוללת גם הנחיות לגבי סדר העבודות וצעדי בטיחות נדרשים במהלך הביצוע. הטיפול חייב להתבצע על ידי קבלנים מורשים ותחת פיקוח הנדסי צמוד.

פיקוח מתמשך ומעקב שוטף

תהליך בדיקת מבנה מסוכן והטיפול בו דורש מעקב מתמשך. נדרשות בדיקות תקופתיות לוודא שהתיקונים אכן פתרו את הבעיות ושלא מתפתחים ליקויים חדשים. המהנדס המפקח מבצע ביקורות תקופתיות ומנפיק דוחות מעקב מפורטים, המתעדים את התקדמות התיקונים ויעילותם.

היבטים משפטיים ואחריות מקצועית

חשוב להבין שהליך בדיקת מבנה מסוכן נושאת השלכות משפטיות משמעותיות. הן המהנדס הבודק והן בעלי הנכס נושאים באחריות כבדה. המהנדס חייב לספק חוות דעת מקצועית ומדויקת, ובעלי הנכס חייבים לפעול במהירות ליישום ההמלצות. התעלמות מממצאי הבדיקה או עיכוב בביצוע התיקונים עלולים להוביל לאישום פלילי.

בדיקת מבנה מסוכן- תיעוד מקצועי ושקיפות מלאה

כל שלב בתהליך בדיקת מבנה מסוכן ואף קבלת אישור מבנה מסוכן מתועד באופן מקצועי ומפורט. התיעוד כולל צילומים, מדידות, תוצאות בדיקות מעבדה, ודוחות מקצועיים. שקיפות מלאה חיונית הן מול הרשויות והן מול הדיירים, ומסייעת בבניית אמון ושיתוף פעולה. תיעוד מקיף גם מספק הגנה משפטית לכל הצדדים המעורבים.

שיקולים כלכליים והשלכות ארוכות טווח

למרות העלויות הגבוהות הכרוכות בבדיקת מבנה מסוכן ובתיקונים הנדרשים, זוהי השקעה הכרחית בביטחון ובשלום הדיירים. יתרה מכך, טיפול מוקדם בליקויים יכול למנוע הוצאות עצומות בעתיד ולשמר את ערך הנכס. חשוב להבין שעלות הטיפול המונע תמיד נמוכה משמעותית מעלות הטיפול בנזק שכבר התרחש.